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2010年08月15日

属性の壁? 2棟目購入に向けて影・・・?

最近2棟目購入に向けて以前よりも力を入れるようになってきました。
しかし、一点気になることが・・・。

そうなんです、融資に非常に重要な属性です。

実は今年の夏前に2棟目購入に向けて融資が気になり、ある収益物件専門でやっている業者さんに私の資産背景や経歴、年収等の書類を提出しました。
その後その業者さんが金融機関2,3社に相談ベースで声をかけて頂けたようです。が、やはり印象はよくないようです・・・・。


業者さんが銀行から正式に言われたわけでないとのことですが、おそらく私のマイナスポイントは下記ではないか?とのことです。


【1】転職4回、現在の会社は5社目。現在の会社の勤続年数が短い。
⇒36歳で5社目は多いという印象、またそれぞれの会社での勤続年数も一番長い会社で在籍3年半というのも△・・・。   

【2】年収もあともう少しあれば融資が出やすい、また営業職という不安定要素も・・・。
   

【3】1棟目の物件価値が低い?俗に言う債務超過の可能性あり?と最初言われました・・・・。


【1】、【2】については、まぎれもない事実で、なんとか年収ダウンはせずに転職を繰り返してきました。ただ、かと言って、現在よい給料をもらっているわけもなく、残念なことに平平凡凡なサラリーマンです・・・(汗)。間違いなく言えるのは、大卒後の大手通信会社に在籍し続けた方が、退職金もあり年収も確実によかったということです。
ただいろんな経緯があって今に至っているので、それは後悔はしていませんが(笑)


【3】については、業者さんが最初勘違いをしていたようです。ただ金融機関によって審査内容が異なるので、具体的にはわからない、という返答でした。私の債務超過(俗に信用棄損)の有無については、金融機関によってマチマチだというのです。


ちなみに私が持っている物件は

 ■東京都下にある築24年の築古一棟アパート
 ■購入金額<路線価/1u×所有物件の土地面積(u)
 ■表面利回り(満室想定)14,3% 


というものです。

一番【3】が知りたかったのですが、やはりここの部分については、金融機関さんによって異なるとのことですので、今度は実際によい物件を探し、一度それをネタに直接か、業者さん経由で銀行に融資相談してみようと思います。

具体的な物件があった方が銀行も業者さんも銀行も本気で一棟目の物件について評価、審査いただけると思いますので。


ちなみに【3】について何かご存じのことや、ありがたくもアドバイスいただける方がいらっしゃいましたら是非コメント欄にて教えていただけると嬉しいです。

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posted by てんしょく at 00:11| Comment(6) | 属性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
いつも楽しく読ませてもらっています。
私も同じような悩みで、苦悩した経験があります。

私は、外資系IT/通信で、
新卒から12年で、転職6回(7社目)。
一番長い会社で、3年1か月。
現在の会社では、営業職。勤続2年4か月。

私もまだまだ勉強中であり、アドバイスというのもおこがましいのですが、
属性などが近かったので、もし参考になればと思います。

融資ですが、不動産屋経由ではなく、直接金融機関に打診してみてはいかがでしょうか。
電話でも構わないと思います。その際に
「具体的に何がダメで」
「どうやって改善すれば融資可能になるか」
を具体的に聞くのがよいと思います。

不動産屋さんが声をかけるのは、2,3金融機関ですが、
たいていは、都銀S、O信託、S(地方)銀行あたりと、
その業者自体がプロジェクトファイナンスで付き合いのある金融機関あたり
かと推測します。

属性重視は、都銀S、O信託、S(地方)銀行、といわれてますが、
私にとっては、完全打ち止めです。直接担当者と確認しましたが、
都銀Sは、借り換えなら検討可、新規はダメ。
O信託は、2億の壁。
S銀行は、年収20倍の壁で、打ち止めです。

ですので、今年購入した物件は、地方銀行、信金、信組を回って、
融資付けしてもらいました。
(ほぼフルローン。担保的にはフルローン可能でした)
あまり、属性のことは聞かれなかったと思います。
どちらかというと、購入予定物件の担保価値や収益を重視されていたようです。
具体的な物件を持ち込んで、こういった金融機関に打診すると、
かなり具体的なフィードバックをもらえる場合がありますよ。

フルローン、オーバーローンで買うと、
当然、帳簿上のBSは、資産と負債のバランスがあまりよくありませんよね〜。
(返済が進むにつれて、きれいになっていきますが)

私が2棟目を買うときは、1棟目のオーバーローンの影響で債務超過となり、
とある金融機関から、同じようなことを言われたこともあり、
翌年の確定申告ときに、ちょっと工夫しました。

私の体験ばかり書いてしまいましたが、少しでもお役に立てたならと思います。。

Posted by JSD at 2010年08月16日 11:01
JSDさん

てんしょくです。

つたないブログですが、いつもお読みいただいているとのこと嬉しい限りです。ありがとうございます!
また下記貴重なアドバイスもありがとうございます!!

JSDさんが今年購入した物件は、地銀、信託銀行、信用組合等のジャンルの金融機関からほぼフルローンで組めたんですね。すごいです!

私も担保価値のある具体的な物件候補を探して、上記銀行にあたってみます。

あとあまり使わない方がいいかもしれませんが、私が今年3月借り入れしたS(地方)銀行さんにも再度相談してみようと思っています(金利が高いですが、耐用年数超えの取扱いと審査が早い点は○ですので・・・)

ただ、今年の3月に購入したばかりですので、S(地方)銀行は厳しいかもしれませんが・・・。

別件ですが、JSDさんのブログ拝見しました。保土ヶ谷の「あの物件」を見に行かれたんですね。私もちょっと気になっていたので、JSDさんの物件レポート読んで、参考になりました。
僕も今はなるべく現金を温存して、次の物件へ行きたいので、あの保土ヶ谷は違ったんだなあ、なんて思いました。

これからも引き続き宜しくお願い致します。
Posted by てんしょく at 2010年08月17日 23:06
てんしょくさんのブログ面白いですよ。
私の昼休みの友です。

3月に融資付けした金融機関Sへの相談は、どんどんしてみていいと思いますよ。
先方もビジネスですから、具体的な物件を持ち込んでみてはいかがでしょうか。
当方の7/2の記事、7/5の記事をご覧いただければと思います。
 
・年収の20倍の壁(と私が勝手によんでいる)
・自己資金10%+7%諸費用が必要。
 担当者と販売業者によっては、とある工夫により、ちょっと伸びるかも。
・金利は、基準金利+1.5%
 1年ほど返済したあとに、交渉してみてください。 
 (当方の4/15の記事)
ですが、なんとかなる場合が多いみたいです。

当方のブログをチェックしてくださって、ありがとうございます。
私は、いろいろな物件を、いろいろな金融機関に持ち込んでます。
別の日に書きますが、
今日、今さっきも、とある物件について、を物件評価を、
3つの金融機関から聞いたところです。
結果を聞く前に、販売業者から連絡があり、売れてしまったそうですが、
残念。

保土ヶ谷の物件は、プロ向けなので、
私にはちょっと難易度がが高すぎると思いました。

こちらこそ、よろしくお願いいたします。
Posted by JSD at 2010年08月18日 15:35
JSDさん

コメント&アドバイスありがとうございます!

JSDさんのブログ拝見させていただいております。
とっても勉強&参考になります。

>・自己資金10%+7%諸費用が必要。
> 担当者と販売業者によっては、とある工夫により、ちょっと伸>びるかも。
⇒そうなんですか、興味深いです。私も具体的な物件の話が出てきたらもしよかった教えていただけると嬉しいです。


これからも引き続きよろしくお願い致します。
Posted by てんしょく at 2010年08月21日 10:38
【3】ですけど、個人的には土地値以下なら問題無しだと思います。
強いていうなら路線価が「時価」「簿価」「固定資産評価」等、色々とあって
金融機関ごとに基準がまちまちという事でしょうか。
あとは…法定耐用年数切れの木造という点でマイナスに
判断するかも?くらいだと思います。
Posted by 三河人 at 2010年08月23日 23:10
三河人さん

アドバイスありがとうございます!

とりあえず、築古以外は大きなマイナス評価にはならなそうとのことでちょっと安心致しました(^^)

現在2棟目購入に動いておりますが、なかなか自分が目指している物件はないものですね・・・。

また宜しくお願い致します!
Posted by てんしょく at 2010年08月28日 06:43
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