少しでも暇つぶし、又は参考になりましたらクリックお願い致します
にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

2010年09月09日

2棟目あと一歩で購入・・・

あと一歩で購入だったんです・・・。


先週末の土日に、神奈川県の物件を見に行ってきました。


【物件概要:鉄骨アパート】
価格:約3000万円
築年:1990年(鉄骨)
満室表面利回り:約14,5%
積算評価:約3300万〜3500万
(路線価2250万+建物1300万)
戸数:1Kと2DKの合計9戸(現況4戸空)
 ※フルローンで行けそう・・・

【メリット】
・積算が出る(フルローンが引ける可能性有)
・現在の満室想定利回りは高い
・駅徒歩10分以内の物件⇒将来の出口戦略で多少有利
・工業地帯がそばにあるので、賃貸需要もそれなりに今は○

【デメリット】
・3点ユニットバス
 ⇒後付でバス・トイレ別にしようとするとかなりの費用がかかる
・現状入居の方の家賃設定は今の家賃相場よりも大幅に高い
 ⇒リーマンショック前は工業地帯の賃貸需要が高く、それなりの金額で貸せていたのですが、今はかなり家賃下落している・・・。
  現在の適正家賃から計算すると実際は表面利回り12,2%。
・空室率がそれなりに高い
 周りの物件の空室チェックをしてみました。
 1R、1K⇒現況19戸/全26戸 稼働率73%
 2DK⇒現況13戸/全24戸  稼働率54%


上記の内容でした。

【購入にあたり特に気になった点】
・エリア的な空室リスク
 ⇒工場地帯に依存している。他の賃貸ニーズがありそうなものはあまり無し。
  近隣の駅への通勤、通学という賃貸ニーズはあるが、かなり少ないらしい。
・3点ユニットバスゆえの客付けが難航するリスク
 ⇒賃料とのバランスにもよるとは思いますが、将来はより苦戦を強いられる可能性が高いです。

上記の点と返済比率(45%)のバランスを考え、最初2800万で指値を入れましたが、押し戻されて2900万なら
調整できそうとのことでした。
ただ少し悩んでいる間に二番手の買い手の方が2950万で購入します、とのこと・・・。買いあがってしまったんです・・・。
ここで私が2950万で購入すると言えば、私のものになったとは思うのですが、上記気になる点も踏まえ、いろいろ考えた結果今回は見送ることにしました。
ちょっと手堅い経営をしたいなって思いまして・・・。

融資コンサルタントの小川武男さんからも2棟目も非常に大事な買い物ですから、よい物件購入しておいた方がいいですよ、と言われましたし・・・。

今回物件調査で改めて重要だなって思ったのは、地元の不動産業者へのヒアリングです。いろいろと情報を教えていただけて、無理して購入しない方がよいという結論に至りました。

特に近くの工業地帯の歴史や現在の状況を詳しく聞くことが出来て、判断が出来た部分があります(リーマンショック前はかなり賃貸需要があったようですが、リーマンショック後はボロボロ、最近も多少上向いてきたけど、まだ厳しいには変わりはないらしいのです・・・)。



9月決済を目指すなら、今週末が物件を見つけるの最後のチャンスになりそうですよね。

よい出会いがあることを祈り、もう一回がんばります!!


↓少しでも暇つぶし、役にたったということでしたら是非クリックお願いします(^^)
にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村



posted by てんしょく at 23:00| Comment(3) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
こんにちは
自分も不動産投資に興味があり
32歳にして転職回数3回と多目でかってに親近感を感じ
コメントさせていただきました(^^)
また、参考にお邪魔いたします
Posted by みなと35 at 2010年09月12日 21:41
私も先週末、子ども連れで、物件見に行ってきました。

重量鉄骨18000万(7.8%)
2F17戸
築2006年9月
23区の端っこです。

一年くらい前から狙っていた物件で、
なぜかずーとHPに残ってます。
積算まあまあ出ます。
(某金融機関Kの基準で、積算>売価)

なぜ売れないかは、現地を見てわかりました。
・構造の割には、安っぽく作ってある。
・騒音(幹線道路2面に接す)。
・家賃が高め設定。
しかし、価格次第では、買ってもよいかも。

この物件で、金融機関に打診の上、融資枠を確認し、
この物件基準で、他の物件を見てみたいと思います。
仲介業者さんも経験豊富で、いろいろな組み立てしてくれそうです。
Posted by JSD at 2010年09月13日 14:47
みなと35さんへ

こんばんは。コメントありがとうございます!
私からのご挨拶が遅くなりすみませんでした・・・。
みなと35さんのブログ拝見させていただきました。

是非一緒に勉強させていただければと思います。
宜しくお願い致します。

あと個人的にですが、みなと35さんのご両親、息子さんのこと、よい方向へいくこと祈らせていただきます。
私は父を6年前に亡くしました。家族は本当にかけがえのない大切な大切な存在だと私も切に感じてます。




JSDさんへ

積極的に動かれいますね。お互いよい結果を得られるといいですね。

あとメールでも懇切丁寧なご対応本当にありがとうございました。
意外なところで、共通項があり嬉しく思いました。
ちかくに寄った際は、ごあいさつ出来ればと思います。

Posted by てんしょく at 2010年09月19日 02:51
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント:

認証コード: [必須入力]


※画像の中の文字を半角で入力してください。