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2011年02月20日

属性〜転職五回目ですが、まだ大丈夫みたいです〜

三月末購入に向けて物件購入に向けて動きたかったのですが、
昨年暮れに五回目の転職で元在籍していた会社に戻り、業務多忙の為
あまり思うように動けていません…。

というより確定申告の準備もままならず、今かなり焦ってます…。

それはそうと、五回目の転職し三ヶ月、今借り入れしているS銀行の
担当の方にこの春もう一棟購入したい旨伝えると、応援して下さる
とのこと。

・元いた会社に役職アップで戻った点
・年収が前職の同等レベル以上
・S銀行の返済が順調
・アパートの稼働が、9割以上か満室

上記の点を評価いただけたようです。


アパートローンでの借り入れ枠はS銀行はまだ大丈夫みたいでちょっと安心しました。

posted by てんしょく at 15:45| Comment(0) | 属性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年08月15日

属性の壁? 2棟目購入に向けて影・・・?

最近2棟目購入に向けて以前よりも力を入れるようになってきました。
しかし、一点気になることが・・・。

そうなんです、融資に非常に重要な属性です。

実は今年の夏前に2棟目購入に向けて融資が気になり、ある収益物件専門でやっている業者さんに私の資産背景や経歴、年収等の書類を提出しました。
その後その業者さんが金融機関2,3社に相談ベースで声をかけて頂けたようです。が、やはり印象はよくないようです・・・・。


業者さんが銀行から正式に言われたわけでないとのことですが、おそらく私のマイナスポイントは下記ではないか?とのことです。


【1】転職4回、現在の会社は5社目。現在の会社の勤続年数が短い。
⇒36歳で5社目は多いという印象、またそれぞれの会社での勤続年数も一番長い会社で在籍3年半というのも△・・・。   

【2】年収もあともう少しあれば融資が出やすい、また営業職という不安定要素も・・・。
   

【3】1棟目の物件価値が低い?俗に言う債務超過の可能性あり?と最初言われました・・・・。


【1】、【2】については、まぎれもない事実で、なんとか年収ダウンはせずに転職を繰り返してきました。ただ、かと言って、現在よい給料をもらっているわけもなく、残念なことに平平凡凡なサラリーマンです・・・(汗)。間違いなく言えるのは、大卒後の大手通信会社に在籍し続けた方が、退職金もあり年収も確実によかったということです。
ただいろんな経緯があって今に至っているので、それは後悔はしていませんが(笑)


【3】については、業者さんが最初勘違いをしていたようです。ただ金融機関によって審査内容が異なるので、具体的にはわからない、という返答でした。私の債務超過(俗に信用棄損)の有無については、金融機関によってマチマチだというのです。


ちなみに私が持っている物件は

 ■東京都下にある築24年の築古一棟アパート
 ■購入金額<路線価/1u×所有物件の土地面積(u)
 ■表面利回り(満室想定)14,3% 


というものです。

一番【3】が知りたかったのですが、やはりここの部分については、金融機関さんによって異なるとのことですので、今度は実際によい物件を探し、一度それをネタに直接か、業者さん経由で銀行に融資相談してみようと思います。

具体的な物件があった方が銀行も業者さんも銀行も本気で一棟目の物件について評価、審査いただけると思いますので。


ちなみに【3】について何かご存じのことや、ありがたくもアドバイスいただける方がいらっしゃいましたら是非コメント欄にて教えていただけると嬉しいです。

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posted by てんしょく at 00:11| Comment(6) | 属性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年06月18日

属性について/融資コンサルタント小川さんよりアドバイスをいただきました

一昨日の15日の夜「となりの大家さん」懇親会にて金融コンサルタントの小川武男さんとお話しする機会がありました。

まだ私が物件購入前の昨年末に石渡浩さんのセミナー懇親会に参加した際にも、少し相談に乗っていただいたことがありました。

今回の懇親会ではたまたま座った席の2つ右隣が小川さんでした。


私が近々2棟目購入希望したい旨、また現在36歳で転職4回、今の会社が5社目の旨をお話ししましたら、いろいろとアドバイスをいただきました。


社会人経験12年で、5社目は銀行員からすると「転職多い=信用が弱い」と捉えられやすい、とのことでした。


ただ転職も下記理由であればそこまで問題ないそうです(プラス評価になることもあるようです。ただどちらにせよ、私は回数が多すぎです・・。すべて日本企業ですし・・。唯一転職する度に微々たるものですが、キャリアアップし年収が増えた点は○というだけです・・・)。

【銀行融資にも大丈夫な転職してもOKな理由】

・ヘッドハンティング
・年収アップ(キャリアアップ)
・外資系勤務


なお転職後1年は投資用物件の購入は普通難しいとのことです。


実は私も、今の会社に勤めてちょうど1年たった今年の2月頃、物件購入で動きました(実際の決済は3月頭)。仲介の不動産会社さんからも銀行へ事前審査資料を提出するタイミングは、勤務ちょうど1年目の日に提出します、との話をいただいておりました。1年未満より1年勤務した日の方が銀行には印象がいいとの話でした。

何をいいたいのかというと、勤務年数ってやっぱりとっても大事なんですね。


私は今の会社に勤めて1年半。今の会社でいい仕事をし、実績を残せるように。そして在籍中によい物件をもっと購入できるように前進したいと思います(もちろん現在所有の空室対策にも全力投球します!)。


ちなみに最近の銀行融資について小川さんは、とにかく「人」を重要視するとのことでした。
担保価値のある物件を持ち込むのは当たり前で、とくかく「人」を見るようです。

人=年収、お勤めの会社、勤続年数、資産背景等々


もっと己も磨かなければと思った次第です。



話は変わりますが、大家さんの懇親会は非常に楽しかった&勉強になりました。

サラリーマン時代に多くの物件購入をし、現在は7棟100戸の自主管理をされていて、不動産コンサルタントをされている方。好立地で、超築古物件を購入し、運営されている方。土地から探して、千葉(東京より)で新築利回り11%のアパート経営されている方等々・・・・。
本当に刺激&勉強になりました。

これからもたまにこういったイベントに参加していこうと思います。


PS
となりの大家さん懇親会でご一緒させていただきました皆様、本当にありがとうございました!
これからも宜しくお願い致します。

posted by てんしょく at 01:13| Comment(1) | 属性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする